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买到“凶宅”，可以要求退款吗？

2024年03月29日 12:52 浏览：59 来源：政策解读

相关案例

刘某从事喜铺生意多年，随着生意规模的扩大，刘某想开一家分店。2022年8月30日，刘某在某网络平台上发现了崔某的房源，经过多方面权衡，无论是地段还是面积刘某都觉得很满意。后刘某通过某网络平台联系到房主崔某看房，双方多次沟通后于9月24日签订《沿街商铺房屋买卖合同》，约定崔某将位于城中心沿街的商铺三间出售给刘某，商铺总面积为156平方米，房屋总价款为238万元。刘某于10月16日付清全部购房款，崔某将房产过户到刘某名下。12月20日，刘某从来店购买商品的顾客口中得知，几年前曾有一对小夫妻在这里开店，后因情感纠纷，女方在店铺内上吊身亡。刘某得知后感觉自己受到了欺骗，且自己做的是喜铺生意，在“凶房”里不吉利，于是向崔某表达了退房的意愿，崔某拒绝；双方协商不成，刘某遂诉至法院请求撤销双方签订的《沿街商铺房屋买卖合同》，并要求崔某返还购房款，赔偿其相应损失。

法院审理

法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背意愿的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，涉案房屋中曾经发生过有人上吊身亡的事实，属于与订立合同有关的重要事实。该事实虽然不会影响到房屋的实际使用价值，但是会严重影响购房人的购房意愿，出卖人崔某有义务向购买人刘某披露。正是由于崔某未如实履行告知义务，导致刘某误以为该房屋为正常房屋，从而作出购买该房屋的意思表示，属于违背真实意愿的情况下实施的民事法律行为，刘某要求撤销双方签订的《沿街商铺房屋买卖合同》的请求于法有据，本院予以支持。

关于损失问题。《中华人民共和国民法典》第五百条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况……，本案中，崔某刻意隐瞒与订立合同有关的重要事实，导致刘某误判，并最终导致双方之间的合同被撤销，刘某因此付出的房屋装修费用、过户费用等均应由崔某赔偿。

判决后，崔某不服提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法

“凶宅”并非一个法律概念，无法在实体法律规范上对其进行准确的定义。这一称谓实际上是基于中华民族传统习俗而产生的一个民间概念。将某类房屋定义为“凶宅”，是日常生活中人们追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害心理而演化的产物。

在房屋买卖特别是二手房买卖中，中介机构拟定的条款中一般将“凶宅”定义为，在业主本人或亲属持有期间，房屋本体结构内发生过非正常死亡事件，包括但不限于自杀、他杀、从房屋内坠出死亡、意外死亡等。在双方当事人对凶宅的概念以及交易房屋非系凶宅有明确约定的场合，上述约定可以作为解决相关纠纷的依据。若房屋出卖人隐瞒上述情形的，房屋买卖合同可被撤销。但在当事人双方就“凶宅”的概念并未作约定但约定了交易房屋非系凶宅时，判断交易房屋是否为“凶宅”就不能以个体主观感受为依据，而应当以符合公序良俗的社会共识为判断标准。具体而言可以从两个方面来判断：一是死亡形式，仅指发生人为的非正常死亡事件，自然的生老病死属于人之常情，不应属于此界定范围；二是死亡地点，是指发生在房屋内即房屋专有部分范围内。

需要注意的是，在房屋买卖过程中，买受人购买的房屋是否系“凶宅”不是导致房屋买卖合同被撤销的必然因素。若双方当事人对此无约定，房屋买卖合同不一定因该房屋系社会一般认知意义上的“凶宅”而被撤销。在该类纠纷中，还需结合个案现实情况综合考量买受人购买房屋的用途、买受人是否从事特定职业等相关因素。

择善而居、趋利避害是一种善良朴素的传统风俗。当事人在订立合同过程中应当遵循诚实信用原则，如实披露与订立合同有关的重要信息。房屋中曾发生过非正常死亡事件，虽然并不会影响到房屋的实际使用价值，但对于普通民众来说，该情形的确会对居住人和使用人的心理产生重大影响，足以对其作出是否购买房屋的真实意思表示造成影响，因此出卖方负有向购房人如实披露告知的义务。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第五百条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

（三）有其他违背诚信原则的行为。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

文章来源：辽宁普法微信公众号

文章来源：中国普法微信公众号